В период финансового кризиса рано или поздно возникает задача оптимизации расходов на аренду помещения под офис.

По результатам ежегодного мирового исследования стоимости аренды в профессиональных офисных помещениях киевский рынок сегодня лидирует в списке наиболее пострадавших от экономического кризиса, уступая в падении арендных ставок только Буэнос-Айресу. По мнению экспертов, это следствие перегрева рынка офисной недвижимости последних двух предкризисных лет, и его стабилизацию можно ожидать только осенью этого года.

Арендные ставки

По данным украинского представительства международной консалтинговой компании CB Richard Ellis, еще к концу 2008 г. арендные ставки в столице снизились на 30% до $55-60 за кв. м в месяц. А ко II кварталу 2009 г. общая стоимость аренды офисов (включает в себя арендную плату, местные налоги и операционные затраты) на киевском рынке недвижимости в долларовом эквиваленте сократилась на 46%, по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. В пересчете же на гривны аренда снизилась не более чем на 20%. Среднее падение стоимости аренды (измеряется в местных валютах), по результатам глобальных исследований, проводимых CB Richard Ellis в 170 крупнейших городах мира, составило 2,8%. В списке самых дорогих офисных рынков по-прежнему лидируют Токио, Лондон и Москва.

Еще в сентябре 2008 г. средняя месячная арендная ставка по Киеву составляла $63, а сегодня это уже $36. Эксперты прогнозируют, что в течение 2009 года стоимость аренды понизится еще на 40% и будет варьироваться в диапазоне $28-35 за кв. м в месяц в лучших проектах и $18-25 за кв. м в месяц в менее качественных офисных зданиях. Ожидается, что по итогам II квартала годовое падение стоимости аренды офисов в Киеве составит не менее 60% из-за более высокой сравнительной базы второго квартала предыдущего года. Замедление темпов снижения арендных ставок прогнозируется уже во втором полугодии 2009 г., а их конечная стабилизация осенью текущего года. По мнению аналитиков, стоимость аренды на киевском рынке офисной недвижимости не начнет расти до тех пор, пока вакантность не опустится до 8-10%.

Предложения

Уровень вакантности к концу 2008 г. увеличился до 4-5% по сравнению с 1-2% в начале года. Сегодня вакантность киевских бизнес-центров выросла до 25%. Увеличение доли свободных помещений на рынке происходило за счет ввода в эксплуатацию новых офисных центров, а также за счет некоторых проектов класса А/В+, в которых вакантность образовалась в результате резкого сокращения занимаемых площадей арендаторами, в особенности финансовыми и инвестиционными компаниями. В 2009 г. уровень вакантности может достичь 15% и даже превысить эту отметку, по мере того как разница между сокращающимся спросом и растущим предложением будет увеличиваться.

На протяжении последних нескольких лет объемы выводимого на рынок предложения заметно отставали от быстро растущего спроса. В результате на рынке усиливался дефицит качественных офисных площадей, что и способствовало повышению стоимости аренды. В 2008 г. темпы развития несколько замедлились, и новое предложение составило порядка 150 000 кв. м, а к концу года общая площадь функционирующих современных офисных центров приблизилась к отметке около 930 000 кв. м. Несмотря на то, что общий объем введенных в эксплуатацию в 2008 году проектов оказался на 46% ниже по сравнению с предыдущим годом, это – второй по величине показатель в истории рынка.

Среди введенных в эксплуатацию проектов преобладали небольшие и средние офисные здания общей сдаваемой площадью от 3 000 кв.м до 15 000 кв.м. Только около 17% нового предложения можно отнести к категории офисных помещений класса А, в то время как порядка 66% предложения соответствует классу В. В целом, доля высококачественных помещений в общей структуре рынка составляет лишь 15%.

По состоянию на сегодняшний день порядка 725 000 кв.м современных офисных помещений находятся на разных этапах строительства, но при этом реальные шансы реализации в течение 2009-2010 гг. имеет лишь незначительная часть из них. Сегодня с большей вероятностью можно ожидать, что новое предложение в 2009 г. не превысит 130 000 кв.м, а в 2010 г. составит не более 150 000 кв.м. В 2009-2010 гг. в эксплуатацию будут вводиться только те проекты, которые на данный момент находятся на финальных стадиях реализации.

Также важным фактором, ограничивающим будущее предложение, является резкое сокращение спроса, в результате которого на рынке существенно усилилась конкуренция. В ответ на ухудшение ситуации, большинство арендаторов начали сокращать занимаемую площадь, предлагая освободившиеся офисные площади в субаренду. Оживление на рынке субаренды будет наблюдаться на протяжении всего 2009 г. и далее. В результате новые проекты вынуждены конкурировать не только с аналогичными по качеству новыми зданиями, как это было ранее, но и с уже существующими офисными центрами. Соответственно пользоваться спросом будут предложения с наиболее комфортными условиями размещения по наименьшей цене. Именно качество бизнес-центра будет играть решающую роль в определении успешности того или иного проекта как в ближайшее время, так и в перспективе.

Постепенное снижение объемов вакантных площадей и восстановление рынка офисной недвижимости станет возможным только после того, как местная экономика начнет демонстрировать положительную динамику, т.е. не ранее 2011 г.

Спрос

Основными пользователями офисных помещений сегодня являются компании, работающие в таких сферах как финансы, инвестиции, операции с недвижимостью, бизнес-услуги. Они, как правило, занимают существенную долю в общей структуре арендаторов. Из общего объема сделок, заключенных с начала 2008 г., на их долю пришлось 48% сданных в аренду офисных помещений. Большая часть поглощенных на протяжении прошлого года офисных помещений пришлась на долю международных компаний.

Сегодня же из-за мирового кризиса ликвидности, корпоративный сектор оказался в весьма затруднительном положении. Ситуацию еще больше усугубила резкая девальвация национальной валюты, вследствие чего значительно сократились финансовые резервы как бизнес структур, так и конечных потребителей. Для большинства компаний приоритетными задачами стали сокращение фиксированных затрат, в том числе и затрат на аренду. В условиях экономии стоимость размещения персонала стала одним из основных критериев при выборе офиса.

Существующие пользователи сокращают занимаемые площади, а новые компании откладывают выход на украинский рынок.

В результате к концу 2008 г. существенно снизился общий объем сделок, а подавляющее большинство заключаемых сделок по аренде отображали сокращение площади занимаемых офисных помещений. Впервые за много лет в IV квартале 2008 г. показатель чистого количества поглощенных площадей достиг отрицательного значения.
Теперь многие компании предпочитают арендовать офис, нежели приобретать его в собственность. Аренда офиса в большинстве случаев позволяет компании быть намного мобильнее и в случае расширения или смены профиля деятельности поменять офис на соответствующий новым требованиям. Тем более, что самые дорогие офисные рынки в долларовом эквиваленте теперь намного дешевле, чем год назад, и арендаторы могут обеспечить себе наилучшие помещения на весьма привлекательных условиях.

Киевский рынок офисной недвижимости заметно изменил структуру спроса. По данным киевской инвестиционной компании Concord Development, сегодня потенциальные арендаторы проявляют интерес к офисным помещениям площадью от 75 до 200 кв. м, в то время, как год назад наиболее востребованными помещениями были площади в бизнес-центрах размером от 200 до 400 кв. м.

Стоимость объектов

В консалтинговой компании Colliers International считают, что по сравнению с прошлым годом стоимость объектов недвижимости для инвестиционной продажи упала почти в два раза. В отчете компании отмечается, что ставка капитализации, представляющая из себя отношение годовой операционной прибыли от объекта к цене, предлагаемой за него инвесторами, в этом году в сегменте офисной недвижимости достигла 16-17%. В России он составляет 12%, в Польше – 7%, а в Германии – 5%.

С момента начала кризиса на украинском рынке недвижимости прекратилось финансирование новых проектов, и девелоперы начали массово выставлять объекты на продажу, столкнувшись с необходимостью расплачиваться с кредиторами. Стоимость продажи квадратного метра в офисных центрах в настоящий момент находится в диапазоне $1500–3000 за кв. м. Однако в последнее время отмечаются случаи «слива» завершенных объектов офисной недвижимости по цене менее 1000 долларов за м. кв. Как сообщают аналитики, данные шаги спровоцированы отсутствием веры в восстановление рынка и необходимостью получить живые деньги. Вместе с тем, желающих купить объекты не так много.

По мнению экспертов, через 2-3 года на рынке ожидается дефицит офисных помещений, что связывается с существенной задержкой реализации большого числа проектов.

Аренда или покупка?

Если Ваш бизнес только начинается, то не стоит спешить с покупкой офиса и для начала лучше арендовать себе помещение, подходящее под текущие задачи. В западных странах принята классификация офисов по классам А, В и С, но в Украине она заметно отличается. Класс С - это помещения в зданиях бывших НИИ, заводоуправлений и прочее, которые были перепрофилированы в офисы. К классу В у нас относят офисы эконом-класса. Это помещения после капитального ремонта с качественной недорогой отделкой и умеренным набором предоставляемых слуг. В офисах класса А все соответствует наивысшим международным стандартам. В отделке помещения использованы дорогие высококачественные материалы, в проекте воплощены оригинальные архитектурные решения.

Некоторые эксперты выделяют еще два класса: класс D - старые инженерные коммуникации, отсутствие специализированных служб по обслуживанию и эксплуатации; класс Е - переделанные под офисные бывшие жилые комплексы.

Для аренды в первую очередь необходимо определить площадь предполагаемого офиса, исходя из количества сотрудников и посетителей. Минимальная, эмпирически подсчитанная, площадь составляет около 6 кв. м. на человека. Второй по значимости вопрос – местоположение. Необходимо учитывать не только территориальное расположение и транспортную доступность, но и выбор части здания, где будет находиться офис. Офис в центре Киева это престижно, но транспортная доступность из-за пробок оставляет желать лучшего. Важно также принять решение о месте расположения офиса внутри здания. На нижние этажи проще добраться, но часто там бывает много случайных людей, а верхние этажи считаются наиболее престижными, согласно американским канонам. Многим важно иметь отдельный вход, свою парковку и даже отдельные коммутируемые линии. Чаще всего такие условия связаны с требованиями безопасности бизнеса и защиты информации. В таком случае самый надёжный вариант - это приобретение отдельного здания или крыла на длительный срок аренды либо полная покупка помещений. Следует учесть, что, как правило, вопросы безопасности и обустройства помещения после его сдачи выходят за пределы услуг компаний, предлагающих офисы в аренду.

Также следует определиться с форматом арендуемого помещения. Снимать офис в бизнес-центре или в отдельном здании либо сразу арендовать особняк. Офисный центр располагает отличной инфраструктурой для ведения бизнеса, но такой формат имеет более высокую стоимость квадратного метра арендуемого помещения и более высокие коммунальные платежи. При этом стоимость аренды офиса возрастает пропорционально его близости к центру.

Источник: Рынки & Бизнес